Wer trägt die Selbstbeteiligung der Gebäudeversicherung?
Die Gebäudeversicherung in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist manchmal eine verzwickte Angelegenheit. Denn sie läuft auf alle Eigentümer, greift aber eben auch, wenn von Schäden nur Sondereigentum betroffen ist. Aber wer muss dann bei der Schadensregulierung für den Selbstbehalt aufkommen?
In einer Wohnanlage mit Wohnungen und einer Gewerbeeinheit kam es aufgrund mangelhafter Wasserleitungen immer wieder zu Schäden. Die Schäden im Sondereigentum wurden jeweils einzeln beseitigt. Die Verwaltung nahm dafür die Versicherung in Anspruch. Die vereinbarte Selbstbeteiligung legte sie jeweils nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer um.
Die Eigentümerin der gewerblichen Einheit, einer Praxis, ärgerte sich über das Vorgehen. Sie wollte ihren Anteil an der Selbstbeteiligung nicht tragen, denn in ihrer Einheit waren auch keine Schäden von der Versicherung beglichen worden. Der Streit ging bis vor den Bundesgerichtshof.
Dieser beschloss, dass die in der Gemeinschaft praktizierte Verteilung des Selbstbehalts nach Miteigentumsanteilen grundsätzlich rechtmäßig ist, selbst dann, wenn ein Schaden ausschließlich oder teilweise im Sondereigentum eines Miteigentümers eingetreten ist
In der Begründung heißt es: Ein Selbstbehalt dient dazu, für die Wohnungseigentümer die Versicherungsprämie zu reduzieren. Grundlage der Entscheidung, in einem Versicherungsfall nicht den vollen Schaden ersetzt zu bekommen, ist die Erwartung der Wohnungseigentümer, dass dieses Risiko gemeinschaftlich getragen wird. Da die Prämie für alle Eigentümer gering gehalten wird und somit auch alle profitieren, ist auch die Selbstbeteiligung gemeinschaftlich zu tragen. Das gilt im Übrigen auch, wenn der Versicherer die Fortführung der Versicherung von der Vereinbarung eines Selbstbehalts abhängig macht. Ansonsten könnte der Anspruch auf eine angemessene Versicherung nicht erfüllt werden. Somit gilt der Selbstbehalt als Teil der Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.
Die Eigentümerin der Gewerbeeinheit könne jedoch Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels haben, wenn die Gewerbeeinheit bisher deshalb von Schäden verschont blieb, weil bauliche Unterschiede im Leitungsnetz dort solche Probleme verhindern (§ 10 Abs. 2 WEG).