Wenn Mieter pfuschen – Schadensersatz nach 30 Jahren?
Wenn Mieter planen, lange Jahre in Ihrer Wohnung zu bleiben, kann es schon passieren, dass sie bei einer Renovierung selbst Hand anlegen. Dann müssen Sie sich natürlich darauf verlassen können, dass Arbeiten auch fachmännisch ausgeführt werden. Ansonsten drohen teure Folgeschäden. Doch was passiert, wenn Sie diese erst Jahre später entdecken?
Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich im Sommer mit genau so einem Fall. Hier hatten die Mieter einer Berliner Wohnung das Bad saniert und nutzten es 30 Jahre lang ohne Probleme. Doch dann folgte 2016 die Katastrophe: Ein Schwall Wasser ergoss sich durch den Badezimmerboden in die darunter liegende Wohnung. Was war passiert?
Bei der Verlegung der Bodenfliesen und des Bodenabflusses wurden die erforderlichen Dichtungen nicht eingebaut, also nicht fachgerecht gearbeitet. Die Mieterin, inzwischen auf einen Rollstuhl angewiesen, hatte in den vergangenen 20 Jahren regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht. Mit der Zeit drang immer mehr Feuchtigkeit durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden. Dadurch waren mehrere Deckenbalken marode geworden und letztlich eingebrochen.
Nun zog die Vermieterin vor Gericht und forderte 37.000 € Schadensersatz von der Mieterin – mehr als 30 Jahre später. Doch die Mieter pochten auf § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB und meinten, die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren sei längst abgelaufen. Das sahen auch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg sowie das Landgericht Berlin so.
Die Vermieterin wollte sich damit nicht abfinden und ging vor den Bundesgerichtshof – und dieser unterstützte sie schließlich: Das Urteil des Landgerichts wurde aufgehoben. Der Grund ist eine mietrechtliche Sonderregelung: § 548 Abs. 1 BGB besagt, dass die Ersatzansprüche von Vermietern wegen einer Verschlechterung der Mietsache zwar nach 6 Monaten verjährten – unabhängig von der Entstehung des Anspruchs. Aber: Die Verjährung selbst beginnt aber erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält! In dem verhandelten Fall hatte der Mietvertrag noch Bestand, die Wohnung war also noch gar nicht zurückgegeben worden – und die Verjährungsfrist somit nicht gestartet!
Nun muss sich das Landgericht noch einmal mit dem Fall befassen und dabei auch prüfen, ob die Vermieterin vorrangig die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen hat.