Was tun, wenn der Mieter insolvent wird?

Viele Vermieter machen sich angesichts der aktuellen Wirtschaftslage Sorgen um die Zahlungsfähigkeit Ihrer Mieter. Teilweise extrem gestiegene Wohnkosten sowie eine hohe Inflation setzen diese unter Druck. Welche Auswirkungen hat das auf Ihr Mietverhältnis und wie gehen Sie als Vermieter damit um?

Sollte Ihr Mieter insolvent werden gilt: Ein zuvor ungekündigtes Wohnraum-Mietverhältnis besteht fort, auch im Insolvenzverfahren. Aber es fällt nun unter den Insolvenzbeschlag. Das heißt, die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis geht mit Insolvenzeröffnung auf den Insolvenzverwalter über. Dieser darf jedoch nicht einfach eine Entscheidung über die mögliche Beendigung des Mietverhältnisses treffen.

Nach der Eröffnung der Insolvenz haftet für die Mietzahlung erst einmal die Insolvenzmasse. Das heißt, ausstehende Mieten und Betriebskosten, die den Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung betreffen, sind Insolvenzforderungen.

Doch nach der Insolvenzeröffnung kann der Insolvenzverwalter schriftlich eine sogenannte Enthaftungserklärung abgeben. Der Mieter erlangt dann die volle Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück und muss die Miete (und auch die Nebenkosten) wieder aus seinem insolvenzfreien Vermögen zahlen.

Geht es nach Beendigung des Mietverhältnisses um eine Kautionsrückzahlung, dürfen Sie diese einfach auszahlen. zumindest bis zu einer Höhe von drei Monatskaltmieten. Wenn Sie die Betriebskosten abrechnen, wird unterschieden zwischen Guthaben, das vor der Enthaftungserklärung entstanden ist und dem danach entstandenen. Ersteres ist an die Insolvenzmasse auszuzahlen. Danach steht ein Guthaben dem Schuldner zu. Eine saubere Abgrenzung macht Sinn. Dafür sollten die Zählerstände bei Insolvenzeröffnung und die ab Wirksamkeit der Enthaftungserklärung festgehalten werden.

Dem Vermieter zustehende Beträge kann dieser nach Insolvenzeröffnung beim Insolvenzverwalter anmelden.

Eine Kündigung wegen rückständiger Mieten oder verschlechterter Vermögensverhältnisse des Mieters sind nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens unwirksam! Diese Kündigungssperre entfällt mit Wirksamkeit der Enthaftungserklärung, Sie können dann auch wieder fristlos kündigen, auch wegen Rückständen, welche vor Insolvenzeröffnung.

Regulär dürfen Sie jedoch, wie üblich, wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen.