Abzug eines Instandhaltungsanteils bei Modernisierungsmieterhöhung
Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann ein Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei dürfen Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht in die Modernisierungsmieterhöhung einbezogen werden.
Nach einer weit verbreiteten Auffassung sind Erhaltungsmaßnahmen an älteren Bauteilen nicht erforderlich in diesem Sinne, wenn die Bauteile noch funktionsfähig sind und keinen Mangel aufweisen. Daraus wird gefolgert, dass die umlagefähigen Modernisierungskosten in einem solchen Fall nicht um einen Instandhaltungsanteil zu kürzen sind.
Der BGH sieht das anders: Bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen kann der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein „fälliger“ Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war. In diesem Fall ist ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten, denn die Modernisierungsvorschriften dienen nicht dazu, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen. Der Anteil der Kosten, der auf die Modernisierung entfällt und umlagefähig ist, und der nicht umlagefähige Instandhaltungsanteil werden durch Schätzung ermittelt. Diese orientiert sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad.