Betriebskosten 2: Beweislast bei ungewöhnlich hohem Wasserverbrauch

Ein Vermieter hatte den Wasserverbrauch seiner Mieter in den Jahren 2012 und 2014 mittels eines Zwischenzählers als mit weniger als 70 m³ ermittelt. Dies entsprach durchaus dem statistischen durchschnittlichen Pro-Kopf-Verbrauch von Wasser. Im Jahr 2013 ermittelte der Vermieter jedoch einen vier Mal höheren Verbrauch. Da die betroffenen Mieter das Ergebnis anzweifelten und die Ausgleichszahlung verweigerten, musste gerichtlich entschieden werden, ob der Vermieter oder die Mieter die Beweislast für die Höhe des Verbrauchs zu tragen hatten. Denn die Ursache des Mehrverbrauchs war unklar.

Das LG Rostock stellte klar, dass die Mieter beweisen müssten, dass ein Mietmangel vorliegt, der nicht aus ihrer Risikosphäre stammt. Wenn den Mietern dieser Beweis gelänge, müsste der Vermieter diesen wiederum durch einen Gegenbeweis ausräumen. Würde dem Vermieter dies nicht gelingen, müsste der reguläre Wasserverbrauch geschätzt werden. Denn gemäß § 556 BGB, § 2 Nr. 2 BetrKV zählen zu den Betriebskosten auch die Kosten des „Wasserverbrauchs“. Wobei unter dem Begriff „Wasserverbrauch“ eine reguläre Wasserentnahme zu verstehen ist. Mehrkosten auf Grund eines mangelhaften Wasserversorgungssystems könne der Vermieter grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das gilt insbesondere, wenn die Mehrkosten auf einen Mietmangel zurückzuführen sind, der nicht zur Risikosphäre Ihrer Mieter gehört.

Im entschiedenen Rechtsstreit konnte der Mehrverbrauch im Jahr 2013 nicht durch das Nutzungsverhalten der Mieter bedingt sein. Als Ursache wurde ein Defekt im Spülsystem der Toilette vermutet. Einen solchen Defekt hatten die Mieter auch dem Vermieter angezeigt. Deshalb drängte sich nach Ansicht des Gerichts der Verdacht auf, dass der Mehrverbrauch durch das mangelhafte Spülsystem der Toilette verursacht wurde. Da eine schuldhafte Verletzung der Anzeigepflicht der Mieter gemäß § 536c BGB nicht vorlag, waren diese entlastet. Der Vermieter war nun gehalten, alle Ursachen ausschließen, die in seinen Risikobereich fielen. Da ihm dies nicht gelang, waren die Mieter wegen des vermuteten Mietmangels nicht verpflichtet, die Kosten für den Mehrverbrauch zu tragen.

LG Rostock, Urteil v. 19.05.17, Az. 1 S 198/16